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電梯維修、更新資金使用“三分之二”簽字“難

更新時間:2019-03-02 點擊數:1131

電梯是高層建筑物中必不可少的垂直交通運輸工具,針對它“安全”的使用屬性,被國家認定為特種設備。為保障電梯的安全和可持續作用特性,把電梯的維修更新資金使用納入到住宅專項維修資金范疇。



根據電梯是業主共有、共用的委員資產特性,國務院于2007年修改了物業管理條例,對第十一條、十二條明確修改為籌集和使用專項維修資金應當經三分之二業主以上同意。



鑒于專項維修資金,資金來源是業主眾籌(100%屬業主出資),資金使用的對象是業主的物業(不準挪用),資金使用的決策權、管理監督權亦必須是業主共同決定。更由于物業產權事關眾體的切身利益,所以這個共同決定的權重比其它共同決定50%雙過半的權重高25%即要到達三分之二的同意


一、繞過三分之二表決難


維修資金使用事關業主的共同決定,為什么在實施中執行難呢?面對這個問題,有各種不同的思維,有一種是在通過三分之二上想辦法、出主意,設法繞過三分之二這個“坎”,在統一表決的程序上下功夫,開通道。能否行得通,需要通過社會實踐來檢驗。使用維修資金是業主多數人的共同決定,業主多數人的共同決定是少數人無法替代:



國務院條例是這個問題的“上位法”,各種地方、部門的“下位法”與“上位法”有違,恐怕在“法理”上、在“以法治國”的大環境條件下,非要強制推行是要冒“好事辦壞”“實事辦虛”“正事辦歪”的風險。如果忽視了“上位法”的嚴肅、嚴謹、程序、權威的法理底線,這不為“以法治國”大方針所提倡、容忍。忽視了大多數人共同決定的權、益、利、害,會讓大多數人感到茫然和失措,忽視了大多數人共同決定程序規則,會給少數利益之徒容留紕漏制造非數占用機會和借口



如果從“為使用而使用,為用得方便而提供方便”出發,來探索推行如何是跳過業主大多數人共同決定的紅線杠杠,最多也是一種治表不治里的狹隘短視。至于現有業委會的數量比例少,三分之二表決難,使用渠道不暢、審批繁瑣等影響使用的客觀困窘是各有成因,非只要繞過了三分之二表決就能得到解決,而解決問題“根”在于如何想辦法采取有效、可行的措施引導、規范業主在電梯維修資金問題上,應當通過培育知情——關注——參與——共策,逐步做到自覺、自愿、自律共行同執。




二、改變工作作風、講究工作方法


在關于電梯維修更新資金使用難的問題上,有種提法是力推召開業主大會選舉業委會,來推動業主共同決定。行得通嗎?召開業主大會選舉業委會是一個過程,需要時間。且不說過程之難,讓業主爬好幾個月的按梯上上下下,有損全體業主利益,于心不忍,說不過去,這與資金使用有關聯但非本質,事實上行不通。



有種說法,業主們慣于懶散,事不關己,高高掛起,各掃門前雪,下管公共事。



要業主三分之二自覺自愿實施共同決定是脫離實際的。在這里且不討論這種認識是否準確、正確,全面性和是非性,試問每個業主面對停運的電梯要上上下下爬梯能無動于衷么?能不關心電梯的事情嗎?能不想解決停運的問題嗎?吵吵嚷嚷很難免,意見牢騷很自然,而表現出來的“關注”卻是解決電梯維修資金使用原動力,是組織共同決定達成表決切入點,關鍵是我們怎么做,才能做成、做實、做好這件事,眼下通常的做法是,出現故障事故,下達維修停運通知單(質檢單位),物業企業公示通告,有業委會,交業委會召開業主大會,沒有業委會的,按使用范圍走戶簽字,然而整理材料上報(或業委會組織簽字決定)完成2/3的表決過程。難在業主人不在、不表態、不同意。這個“不”字怎么產生的、怎么去疏解,實得推敲。



住宅維修資金是業主交的,使用剩20%~30%時還要續交,使用要謹慎理所當然。



?電梯用了多長時間,為什么要維修該干該維修,由誰來維修,要花多少維修費?我該掏多少維修費?我的維修資金是多少?用了這次維修我剩下多少?等這些問題得不到知情答案,是很難輕易同意簽字。



?我交了物業費為啥還要交維修費?電梯怎么壞的,物業公司維保了沒有?維保外包給了誰?他們負責了么?有沒有證據證明按規定維保、等對電梯維保責任有疑需要知情也是一種合理的訴求。



維修資金要修那些?損壞到什么程度,可否以換代修?維修資金使用有否清單?修不好再發生怎么辦?誰來驗收?等等這些問題不僅是業主決策表決的擔心,還且是業主參與的責任所在,沒有理由不支持。



以上這些問題(當然還有其他問題)對于業主來講是合理的,應當設法來滿足業主的知情權,在解決2/3共同決定難的問題上,既然這是業主群眾的事,2/3也要靠業主來共商解決,我們應當在立足于業主大多數的基礎上,不能自以為是,要采用相信的業主群眾的工作作風,不能簡單粗暴,要選擇適宜業主群眾的工作方法來解決2/3共同表決難的問題,要相信業主群眾的大多數在了解真相后都能通情達理的,很簡單,你上班在做業主工作,但回到家以后也是業主,難道你不相信自己嗎?能做到這一點“透明是起步的關鍵點。透明是公開、公平、公正的基礎。為業主服務、辦事,無論是業委會、居委會、還是物業企業,沒有什么工作不能透明的、在想明白了這一點后,那么選擇怎么“透明”、透明什么、通過透明來解決“難”的方法、措施就會相應而生。



三、介紹一種通過2/3共同決定的方法“表決簽字資料表”


解決2/3共同表決難的要點是簽字要落實到“人、戶”上,在這里推薦一份電梯維修資金使用調研表決簽字(資料)表。



此表共分二大部分,第一部分為“電梯”定期維修保養,登記表復印件。半月一次、每年24份。(見附表)


根據北京市政府令第205號令第十二條規定:至少每15日進行一次日常維護保養工作;對電梯進行日常維護保養時執行北京市(電梯日常維護保養規則)并做好記錄。



通過以上資料告知業主物企對電梯的管理情況及電梯存在的問題,幫助業主了解電梯本身的真實情況。



第二部分  電梯維修資金使用調研表決簽字表(兩份、按業主登記)





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